Sondereigentumsverwaltung (SEV): die Verwaltung für Ihre vermietete Eigentumswohnung
Der häufigste Irrtum von Wohnungskäufern: „Das Haus hat doch eine Hausverwaltung – die kümmert sich schon." Tut sie nicht. Die WEG-Verwaltung ist für das Gemeinschaftseigentum zuständig, nicht für Ihre Wohnung und schon gar nicht für Ihren Mieter. Dafür gibt es die Sondereigentumsverwaltung.
WEG-Verwaltung vs. Sondereigentumsverwaltung: der entscheidende Unterschied
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung (SEV) | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | die Eigentümergemeinschaft | Sie als einzelner Eigentümer |
| Zuständig für | Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung | Ihre Wohnung: Mieter, Miete, Abrechnung, Innen-Instandhaltung |
| Ihr Mieter zahlt Miete an … | – (kein Kontakt zum Mieter) | wird von der SEV überwacht und verbucht |
| Nebenkostenabrechnung an den Mieter | nein – nur Hausgeldabrechnung an Sie | ja, aus Hausgeldabrechnung + direkten Kosten erstellt |
| Neuvermietung | nein | ja |
Ohne SEV bleiben also genau die Aufgaben bei Ihnen hängen, die Zeit und Nerven kosten: Mieteingang prüfen, Betriebskosten fristgerecht abrechnen, Mieteranrufe beantworten, Handwerker für das tropfende Ventil organisieren, bei Auszug Übergabe und Neuvermietung stemmen – gern aus 500 km Entfernung.
Was eine gute SEV leistet
- Mietmanagement: Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Mietanpassungen nach Mietspiegel, Index oder Staffel.
- Abrechnung: jährliche Betriebskostenabrechnung an den Mieter – fristgerecht und formsicher, auf Basis der Hausgeldabrechnung der WEG plus Ihrer direkten Kosten.
- Mieterbetreuung: erster Ansprechpartner für alle Anliegen, Koordination von Reparaturen im Sondereigentum.
- Schnittstelle zur WEG: Prüfung der Hausgeldabrechnung, Teilnahme an Eigentümerversammlungen in Ihrer Vollmacht, Durchsetzung Ihrer Interessen gegenüber der Gemeinschaft.
- Vermietung: bei Mieterwechsel Übergabe, Exposé, Interessentenauswahl, Bonitätsprüfung, Neuvermietung.
- Reporting: monatliche Abrechnung und Jahresübersicht für Ihre Steuererklärung.
Was kostet eine SEV?
Üblich sind 25 – 45 € pro Wohnung und Monat, je nach Leistungsumfang und Region; Neuvermietung wird gesondert vergütet. Die Kosten sind als Werbungskosten voll absetzbar. Gemessen daran, dass eine einzige fehlerhafte Nebenkostenabrechnung schnell einen vierstelligen Betrag kostet (unwirksame Nachforderung + Rückzahlungsrisiko), ist die SEV für die meisten Anleger schlicht die wirtschaftlichere Lösung.
Für wen sich SEV besonders lohnt
- Fernbesitzer: Wohnung in Leipzig, Wohnsitz in Stuttgart – ohne lokale Betreuung wird jeder Mieterwechsel zur Dienstreise.
- Anleger mit mehreren Wohnungen in verschiedenen Städten und WEGs – die SEV bündelt alles in einem Reporting.
- Erben, die plötzlich Vermieter sind und weder Zeit noch Fachwissen dafür haben.
- Vielbeschäftigte, für die der Stundensatz der eigenen Arbeitszeit über dem der Verwaltung liegt.