Können wir den Verwalter auch ohne wichtigen Grund loswerden?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Was tun, wenn die alte Verwaltung die Unterlagen nicht herausgibt?

Die Herausgabepflicht besteht unabhängig von Streitigkeiten und ist gerichtlich durchsetzbar. In der Praxis wirkt eine förmliche Aufforderung mit konkreter Liste und Frist, notfalls über einen Anwalt. Eine erfahrene neue Verwaltung kennt das Prozedere und nimmt der Gemeinschaft diesen Konflikt ab.

Wie lange dauert ein kompletter Verwalterwechsel?

Vom ersten Angebot bis zur Übernahme vergehen typischerweise zwei bis vier Monate – abhängig davon, wie schnell eine Versammlung einberufen werden kann. Die reine Übernahme (Konten, Unterlagen, Dienstleister) dauert danach vier bis acht Wochen.

Wer zahlt die Kosten des Wechsels?

Der Wechsel selbst kostet in der Regel nichts extra: Die neue Verwaltung kalkuliert die Übernahme in ihre Vergütung ein. Kosten entstehen höchstens für eine außerordentliche Versammlung oder – im Streitfall – anwaltliche Unterstützung bei der Unterlagen-Herausgabe.

Hausverwaltung wechseln: Anleitung in 7 Schritten

Ratgeber · Aktualisiert August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Unerreichbar, Abrechnung überfällig, Instandhaltung verschleppt: Wenn das Vertrauen in die Hausverwaltung weg ist, ist der Wechsel meist überfällig. Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform ist er einfacher denn je. Hier ist der komplette Fahrplan.

Wann sich der Wechsel lohnt – die typischen Warnsignale

Die Jahresabrechnung kommt regelmäßig später als sechs Monate nach Jahresende.
Anfragen bleiben wochenlang unbeantwortet, der Sachbearbeiter wechselt ständig.
Beschlüsse aus der Versammlung werden nicht oder erst nach Monaten umgesetzt.
Die Rücklage stagniert, ein Instandhaltungsplan existiert nicht.
Belege werden nur widerwillig oder unvollständig zur Prüfung vorgelegt.

Wichtig: Ein Verwalterwechsel ist kein Drama, sondern ein normaler Marktvorgang. Gemeinschaften, die aus falscher Rücksicht jahrelang bei einer schlechten Verwaltung bleiben, zahlen den Preis in Form von Instandhaltungsstau und sinkendem Objektwert.

Schritt 1: Mehrheit organisieren

Sprechen Sie mit den anderen Eigentümern, bevor Sie formal werden. Für Abberufung des alten und Bestellung des neuen Verwalters genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung. Der Beirat ist der natürliche Treiber – gibt es keinen, reicht eine informelle Runde der größten Miteigentümer.

Schritt 2: Verträge und Fristen prüfen

Sehen Sie in den Verwaltervertrag: Wann endet die Bestellung? Gibt es Kündigungsfristen? Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden – der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Sie müssen also nicht mehr auf das Vertragsende warten, auch wenn ein sauberer Übergang zum Wirtschaftsjahresende oft praktischer ist.

Schritt 3: Angebote einholen

Holen Sie zwei bis drei Vergleichsangebote ein. Achten Sie weniger auf den letzten Euro als auf: Erreichbarkeitszusagen, Abrechnungsfristen, Referenzobjekte in Ihrer Stadt, digitale Prozesse (siehe unsere Checkliste) und darauf, wer Ihr konkreter Ansprechpartner wäre. Ein seriöser Anbieter besichtigt das Objekt vor dem Angebot.

Schritt 4: Beschluss fassen

Auf der (ordentlichen oder außerordentlichen) Eigentümerversammlung beschließt die Gemeinschaft: Abberufung des alten Verwalters, Bestellung des neuen (üblich: 3 Jahre bei Neubestellung, maximal 5), Abschluss des neuen Verwaltervertrags. Tipp: Lassen Sie den neuen Verwalter die Beschlussvorlagen formulieren – Profis kennen die Formalien, an denen Wechsel-Beschlüsse in der Praxis scheitern.

Schritt 5: Kündigung und Übergabe anfordern

Der neue Verwalter (oder der Beirat) fordert die Altverwaltung förmlich zur Herausgabe aller Unterlagen auf: Beschluss-Sammlung, Verträge, Abrechnungen, Belege, Kontounterlagen, Schlüssel, technische Dokumentation. Die Herausgabepflicht ist einklagbar – meist reicht aber die förmliche Aufforderung mit Frist und Liste.

Schritt 6: Konten und Verträge umstellen

Die Gemeinschaftskonten müssen auf den neuen Verwalter als Verfügungsberechtigten umgestellt werden (die Konten selbst gehören der GdWE, nicht dem Verwalter – ein Warnsignal, falls das bei Ihnen anders ist!). Versorger, Versicherungen und Dienstleister werden über den Wechsel informiert.

Schritt 7: Die ersten 100 Tage

Eine gute neue Verwaltung arbeitet nach Übernahmeplan: Unterlagen digitalisieren und auf Vollständigkeit prüfen, offene Vorgänge und Gewährleistungen sichten, Rücklagen- und Instandhaltungsstatus aufnehmen, Eigentümer über die neuen Kommunikationswege informieren. Nach drei Monaten sollte die Akte Ihrer WEG vollständiger sein als je zuvor – und Sie sollten es im Portal sehen können.

Für Vermieter (Mietverwaltung): Hier ist der Wechsel noch einfacher – es gilt schlicht die Kündigungsfrist Ihres Verwaltervertrags, ein Beschluss ist nicht nötig. Kritisch sind nur die Übergabe der Mieterakten, Kautionen und laufenden Nebenkostenabrechnung. Auch das organisiert die neue Verwaltung.

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